Yeni sosyal konut projesi konut fiyatlarının düşmesini sağlar mı?

Hükümet, hafta içinde açıklanan yeni toplumsal konut projesinin hem vatandaşların konuta erişimini kolaylaştıracağını hem de konut satış ve kira fiyatlarını düşüreceğini korumak için çaba sarfediyor. Peki yeni TOKİ projesi, son dönemde yüksek oranlarda artan ev fiyatlarını düşürebilir mi?

Hükümet tarafınca Cumhuriyet tarihinin en büyük toplumsal konut projesi olarak tanımlanan ‘İlk evim, ilk işyerim’ projesi geçtiğimiz günlerde kamuoyuna tanıtıldı.

Projenin, Türkiye’deki barınma problemininin çözümüne ne oranda katkı sunmuş olacağı kadar, son dönemde artan konut satış ve kira fiyatlarını iyi mi etkileyeceği de merak mevzusu.

Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan, “yatırımın ülkenin tamamında ev ve kira fiyatlarını düşüreceği benzer biçimde vatandaşların konuta ulaşımını da kolaylaştıracağını” söylemiş oldu.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, ise “Ev ve kira tutarları da aslına bakarsanız proje duyulur duyulmaz aşağı gelmeye başladı, düşürecektir” açıklamasını yapmış oldu.

BBC Türkçe’ye konuşan, gayrimenkul alanındaki uzmanlar ve emlak sektörü temsilcilerinin içinde ise fiyatların iyi mi etkileneceği mevzusunda değişik görüşler bulunuyor.

Türkiye’de konut tutarları; döviz kuru, enflasyon ve faizlerle ilgili mühim gelişmelerin yaşandığı son dönemde ciddi bir yükselişe geçti. 

Merkez Bankası’nın sonuncusunu Haziran ayında yayımladığı Konut Fiyat Endeksi’ne gore konut tutarları, bundan önceki senenin aynı ayına kıyasla yüzde 160,6 oranında arttı.

Bu değerler, İstanbul’da yüzde 184,9, Ankara’da yüzde 165,4 ve İzmir’de yüzde 150,9 terfi etti.

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) tarafınca sahibinden.com’un duyuru verileriyle hazırlanan “Satılık Konut Piyasası Görünümü” raporunun sonuncusu da Eylül ayında yayımlandı.

Rapora gore geçen senenin Ağustos ayına gore Türkiye genelinde, averaj olarak, satılık konut ilanlarında fiyatlar yüzde 198,7 arttı.

Satılık konut duyuru metrekare cari tutarları aynı dönemde İstanbul’da yüzde 238,8, Ankara’da yüzde 203,3 ve İzmir’de yüzde 180,4 artış gösterdi.

Bir gayrimenkul değerleme platformu olan Endeksa’nın verilerine gore Türkiye’de Ağustos 2022 sonu itibarıyla kiralık konutların kira tutarları yüzde 158,32 arttı.

Konut satış ve kira fiyatlarındaki yükselişin nedenleriyle ilgili değişik uzmanlar değişik sebepleri öne çıkarıyor.

Sadece genel olarak nedenler içinde; talebi karşılayacak oranda konut inşa edilmemesi, artan inşaat maliyetleri, enflasyon, kur ve faizle ilgili gelişmeler karşısında yurttaşların konuta yatırım aracı olarak yönelmesi ile yabancılara yönelik konut satışı ve kiralamadaki artıştan bahsediliyor.

BBC Türkçe’ye konuşan gayrimenkul değerleme uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman, son toplumsal konut projesinin konut tutarları üstünde büyük bir tesirinin olmayacağı kanısında.

Büyükduman’a gore bunun en mühim sebebi, enflasyonun ve inşaat maliyetlerinin artmayı sürdürmesi.

Türkiye İstatistik Kurumu’nun verilerine gore inşaat maliyetleri, 2022 yılı Temmuz ayında bundan önceki aya gore yüzde 6,46, bundan önceki senenin aynı ayına gore yüzde 114,74 oranında arttı.

Büyükduman, projenin konut fiyatlarına etkisiyle ilgili “Sınırı olan bir tesiri olacaktır” dedikten sonrasında ekliyor:

“Konut tutarları üstünde etkili olan faktörlerden bir tanesi, enflasyon ve inşaat maliyetleri. Dolayısıyla inşaat maliyetleri genel enflasyonla beraber artmaya devam etmiş olduğu müddetçe konut fiyatlarında nominal bir gerileme beklemek doğru olmaz.

“Biz konut fiyatlarının yönünü ölçerken doğrusu teknik tarafta şuna bakıyoruz: Fiyatlar Enflasyona nispetle ne kadar arttı? Eğer enflasyonun üstünde bir artış gösteriyorsa bizim için o süre artmıştır. Enflasyonun altında bir artış gösteriyorsa gerçek anlamda gerilemiştir. O süre ‘Konut tutarları düşmüştür’ diyoruz. Ben nominal anlamda konut fiyatlarında bir gerileme beklentisini gerçekçi bulmuyorum. Fakat bu o artış oranı ılımlı bir hale gelecektir. Daha azca bir artış gösterecektir.”

BBC Türkçe’ye konuşan İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa, projenin “kesinlikle konut fiyatlarını düşüreceğini” korumak için çaba sarfediyor.

“Bu proje için 500 bin yeni konuttan bahsediyoruz. Bunun yanında vatandaşa tahsis edilecek arsalar olacak. Onun üzerine de bina yapılacak. Ben buradaki konut sayısının 1 milyona kadar çıkacağını tahmin ediyorum bu sebeple bununla beraber hususi sektörün inşaat firmalarının da bu mevzuda desteklenmesi söz mevzusu” diyen Aşa, piyasadaki köpüğün gideceği yorumunu yapıyor:

“Şu andaki piyasadaki en büyük sorun, arz ve talep dengesinin bozuk olması. Talep fazlaca fakat inşaat yok. Bu projeyle piyasadan talebin bir kısmının geri çekilmesi, arzın yükselmesi anlamına geliyor. Bu da doğal ki fiyatı etkileyecek. Mevcut fiyatların gelecek yıllarda bu proje hayata geçtikten sonrasında oldukça gevşeyeceğini ve şu anda piyasada oluşmuş olan köpüğün de gideceğini tahmin ediyoruz.”

Cumhurbaşkanı Erdoğan, projenin 2023-2028 arasındaki beş senelik süreçte 500 bin toplumsal konut, 250 bin konut amaçlı arsa, 50 bin iş yerini hedeflediğini söylemiş oldu.

Erdoğan, projenin ilk etabını oluşturan 250 bin toplumsal konutu, 100 bin altyapılı konut arsasını ve 10 bin iş yerini ise iki yılda bitirmeyi planladıklarını belirtti.

İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Aşa, “Fiyatlara etkinin, şimdiden oluşmasını bekliyor musunuz?” sorusuna “toplumsal psikolojiye” işaret ederek cevap veriyor:

“Toplumsal bir psikoloji var ve o psikolojiyi şu anda devlet kırmak suretiyle. Mal sahiplerinin ‘Başka ev yok, bana muhtaçsınız’; müteahhitlerin ‘Ben yapmasam yer bulamazsınız’ benzer biçimde (anlayışlarından) ruhsal bir baskı oluştu. Bu vakalar, en azından bunu bile şu anda kırmak suretiyle ve o da etkili olacak diye düşünüyorum.

“Fiyatlar bilhassa ikinci ellerde sebepsiz yere terfi etti. Hiçbir maliyet artışı yok iken, 30 senelik, 40 senelik, 50 senelik binaların fiyatlarının üçe, dörde katladığını gördük. Bunlar tamamen piyasa üstündeki o ruhsal baskıdan oluşuyor. Bunların ben daha ılımlı hale geleceğini düşünüyorum.”

BBC Türkçe’ye konuşan Endeksa Genel Müdürü Görkem Nasihat ise konut fiyat artışında en mühim iki parametrenin insanların gayrimenkule bir yatırım aracı olarak yönelmesi ve yığın azlığı bulunduğunu söylüyor.

Toplumsal konut projesini barınma problemininin çözümü açısından yararlı bulduğunu belirten Nasihat, bununla beraber gayrimenkulün yatırım aracı olmaya devam etmesi sebebiyle fiyatlarda ciddi bir düşüş beklemediğini belirtiyor:

“İnsanlar, paralarının enflasyon karşısında kıymet kaybetmemesi için enstrümanlar aradılar, kur korumalı mevduat da öyleydi. Parası olan insanoğlu birden fazla gayrimenkul aldı. Kimisi konut aldı, para azaldığında ufak miktarlarda arsalar, tarlalar alındı. Aniden talep artınca mal sahipleri de, arz sunanlar da tutarları yukarı doğru çekmeye başladılar.

“Eğer başka enstrümanlar çıkmış olsaydı doğrusu para bankadaki sistemlerde enflasyon karşısında para kazanır hale gelmiş olsaydı, o süre insanoğlu düzgüsel mevduata kayacak, bu yüzden de gayrimenkulün kıymeti düşecek diyebilirdik. Bunu daha ben cesurca söyleyebilirdim fakat temeldeki o sorunumuz devam ediyor.”

Nasihat, projenin yığın yönünden ise belli bir tesiri olabileceğini sadece bunun ise iki yıl sonrasında görülebileceğini belirtiyor:

“Stoğa ise tesiri iki yıl sonrasında olacaktır. Bu, stoklarda bir yükselmeye niçin olacaktır. Genel fiyatların aşağı inmesi ise sadece şöyleki olabilir. Mahalli yönetimlerin de çevresine etkileyerek benzer projeleri yapması ve devletin bu projeden verim alıp daha da fazlasını inşa etmesi de bir yığın artışına sebep olabilir. Şu demek oluyor ki zincirleme bir halde bunun etkilerini görebiliriz. Bu da pozitif olarak yansıyacaktır piyasaya. Fakat şu an, ‘Bunlar bitince fiyatlar fazlaca düşecek’ benzer biçimde bir yorum yapmak bence doğru değil.”

Projenin kira fiyatlarını iyi mi etkileyeceği de merak mevzusu.

Ahmet Büyükduman bu mevzuda, “Kiralar için bir tesirinin olması zor bu sebeple kiralar bugün sıcak bir taleptir. Kiralama tarafında derhal başınızı bir çatı altına sokmanız lazım. Bu konut projesi ise 24 ay sonrasında devreye girecek, insanlara mekân arzı olarak gelecek. Bu süreçte gene ister istemez kiralama piyasasındaki sıkışıklık devam edecek” yorumunu yapıyor.

İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Aşa ise “ruhsal etkinin” kira fiyatlarını da etkileneceği görüşünde: “Piyasadaki talebi azaltıyorsunuz, arzı çoğaltıyorsunuz. O denge bozuk şu anda. Oldukca olmayacak fakat bu bir ivme, bir ateşleme diyelim. Ne olursa olsun sonuca ulaşacak, ne olursa olsun bir şeyler olacak.”

Endeksa Genel Müdürü Nasihat ise bunu şu an için tahmin etmenin zor olduğu kanısında:

“Kiralar da satışlarla benzer nedenlerden fazlaca etkilendi. Yabancılardan etkilendi, yığın olmamasından etkilendi ve etrafındaki yüksek fiyatlı satış ile kiralamalardan etkilendi. Bu uygulamanın yaşamımıza tesir etmesi ortalama iki seneyi bulacağından, ondan sonrasında bunu gözlemlemek ve yorum yapmak doğru olabilir. İki yıl sonrasındaki enflasyonu da tahmin edemiyoruz. Bundan dolayı ‘Yüzde 100 tesir eder, kati düşer’ demek fazlaca güç.”

Ayrıca toplumsal konut projesinden bağımsız olarak, konut piyasasından, yavaşlama olarak yorumlanan veriler geliyor.

BETAM’ın son verileri, konut fiyatlarındaki artışın sürmekle beraber fiyat artış hızının son dönemde yavaşladığına işaret ediyor.

Satılık konut fiyatlarındaki senelik artış oranı yükselmeye devam etse de ivme yitirdi.

Temmuz ayında önceki aya kıyasla yüzde 8,6 olan fiyat artış oranı, Ağustos ayında 1,9 oldu. 

Satılık konut fiyatlarının artış hızı geçen aya gore Ankara’da yüzde 9,7 ve İzmir’de yüzde 7,7 artarken, İstanbul’da yüzde 2,1 oranında azaldı.

Türkiye İstatistik Kurumu’nun yayımladığı son verilerine gore de Türkiye’de konut satışları Ağustos ayında bundan önceki senenin aynı ayına gore yüzde 12,7 azaldı.

Satışlar, Temmuz ayında bir senenin arkasından ilk kez gerilemiş ve senelik olarak yüzde 13 oranında düşmüştü.  

Son verilerle konut satışlarında senelik bazda gerileme ikinci ayında da sürmüş oldu.

Ahmet Büyükduman “Konut piyasasında yavaşlama devam ediyor” yorumunu yapıyor.

Endeksa Genel Müdürü Görkem Nasihat, fiyat artış hızında tavana gelindiğini belirtiyor:

“Biz son iki aydır tavanı gördük hissiyatındayız. Ağustos aslına bakarsanız düşük açıklanmıştı. Gerçi bayram sebebiyle yarım bir aydı doğrusu. Fakat eylülde de rakamların büyük olasılıkla Ağustostan bir tık yukarıda fakat genel çizgiden düşmüş olarak izlemesini bekliyoruz.

“Bunun da sebebi de insanların artık üç milyonluk eve 5 milyon verecek bir yatırım potansiyelinin kalmaması. Bu da haliyle aylık yüzde 15’lere çıkan artışın düşmesine niçin olacak. Enflasyonun olduğu yerde fazlaca acıklı düşüşler beklemek doğru değil fakat bu tavandaki fazla artışlar silinince aşağı doğru küçük da olsa bir hareket izlememiz mümkün.”